Nevyhnutnou podmienkou úspešnej realizácie obnovy bytového domu je dôkladná príprava. Tá spočíva okrem iného aj v analýze finančných zdrojov, ktoré možno rozdeliť do dvoch skupín:
- fond prevádzky, údržby a opráv
- cudzie finančné zdroje – úvery z bánk a od štátu, stavebné sporenie a dotácie od štátu
Najjednoduchším nástrojom je financovanie projektu vlastnými prostriedkami – z fondu prevádzky, údržby a opráv. Ten však spravidla (aj vďaka pomerne nízkym platbám do fondu) nepostačuje na rekonštrukciu väčšieho rozsahu (zateplenie, oprava strechy či obvodového plášťa a pod.). V podmienkach súčasnej ekonomickej reality tak možno prefinancovať len časť nákladov. Pre vlastníkov bytov sa javí ako optimálne riešenie kombinácia vlastných a verejných (cudzích) zdrojov financovania.
Ponúkame viaceré možnosti prefinancovania rekonštrukcie:
- ŠFRB
- Dotácia na odstránenie systémových porúch
- Bankové úvery
ŠFRB - Štátny fond rozvoja bývania je účelový štátny fond určený na financovanie výstavby nových bytov a na zveľaďovanie existujúceho bytového fondu. Podmienky a výšku poskytovania finančných prostriedkov z fondu určuje zákon č. 124/1996 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania (ďalej len ”ŠFRB”) v znení neskorších predpisov.
Z hľadiska vlastníkov bytov sú zaujímavé najmä nasledujúce účely:
- tepelná ochrana bytového domu
- zmena dokončenej stavby bytového domu a rodinného domu
- odstránenie statických nedostatkov bytového domu
Dotácie od štátu
Jednou z možností, ako získať časť finančných prostriedkov na obnovu bytových domov z verejných zdrojov, sú štátne dotácie. Predmetom programu Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR je spolufinancovanie odstraňovania systémových porúch bytových domov postavených panelovou technológiou. Ide o poruchy obvodových plášťov, obkladových dielcov štítových stien či stykov panelov, ako aj vystupujúcich konštrukcií schodísk lodžií a balkónov a pod. Legislatívne podmienky každoročne špecifikuje Výnos MVRR SR (naposledy č. V-1/2006) o poskytovaní dotácií na rozvoj bývania. Objem poskytovaných finančných prostriedkov je limitovaný možnosťami štátneho rozpočtu, preto je dôležitým aspektom pri uvažovaní nad touto formou financovania obnovy bytového domu čas.
Záujemcovia by sa teda mali poponáhľať s podaním žiadosti (termín je od 1. januára do 15. februára príslušného roka). Poskytnutie dotácie je podmienené predložením odborného posudku (musí byť vypracovaný autorizovanou osobou), ktorý obsahuje výsledky diagnostiky bytového domu s opisom systémových porúch s rozsahom a stupňom poškodenia, ako aj návrh spôsobu odstránenia každej systémovej poruchy a, samozrejme, i orientačnú výšku nákladov na jej odstránenie. O dotáciu môže požiadať obec, bytové družstvo, správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí musia preukázať, že disponujú aj vlastnými zdrojmi (minimálne vo výške 50 % rozpočtových nákladov) na spolufinancovaní projektu (v súčasnosti je výška dotácie na úrovni 500 Sk/m2 podlahovej plochy bytov v bytovom dome, jeho ucelenej sekcii alebo vstupe). Nenávratný príspevok tak môže žiadateľom vykryť až polovicu nákladov spojených s opravami. Podľa zákona možno dotáciu poskytnúť len raz počas životnosti bytového domu. Táto skutočnosť má vlastníkov bytov motivovať, aby zabezpečili čo najväčší rozsah opráv v jednom balíku, pritom sa však nevylučuje ani možnosť dotácie len na jednu systémovú poruchu.
Bankové úverové produkty
Banky (ako aj stavebné sporiteľne) ponúkajú na obnovu bytového fondu úverové produkty, ktoré sú často porovnateľné s hypotékou. Minimálna výška úveru, ktorú možno získať z banky na obnovu bytového domu, je približne 6638 €. Lehota splatnosti sa štandardne pohybuje v rozmedzí 15 až 20 rokov.
Stúpajúci objem poskytnutých úverov je okrem iného dôsledkom prijatých zmien v oblasti zábezpeky. V porovnaní s minulými rokmi banky ustúpili od svojich požiadaviek na zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou, spravidla stačí ručenie pohľadávkami vo fonde na prevádzku, údržbu a opravy. Inou formou zabezpečenia je záruka Slovenskej záručnej a rozvojovej banky, ktorá na tento účel vydáva záruky a ktorú banky považujú za istejšiu formu ručenia. Na druhej strane klienti, ktorí chcú a majú možnosť využiť túto alternatívu zabezpečenia úveru, musia zaplatiť poplatok za poskytnutie zábezpeky. UniCredit Bank napríklad ako povinnú zábezpeku investičného úveru požaduje vinkuláciu prostriedkov na účte (ide o 3,5-násobok mesačnej splátky úveru), prípadne vinkuláciu poistenia bytového domu. V ČSOB pri menších úveroch klienti nepotrebujú nijaké zabezpečenie, čo podľa slov Marty Krejcarovej, hovorkyne ČSOB, urýchľuje a zjednodušuje celý proces poskytovania financií.
Pri hodnotení bonity spoločenstiev vlastníkov bytov, bytových družstiev či správcov neexistujú jednotné hodnotiace parametre. Banky však zväčša prihliadajú najmä na hospodárenie bytového domu a na tvorbu fondu opráv, v niektorých prípadoch sa hodnotí aj veková štruktúra vlastníkov bytov či pomer neplatičov v bytovom dome (napríklad v Dexia banke nesmie presiahnuť 10 %). Investícia si vyžaduje súhlas minimálne dvoch tretín vlastníkov bytov. Po splnení podmienok a predložení potrebných dokumentov možno úver čerpať spravidla už v priebehu dvoch týždňov.
Exkluzivita v spolupráci s vybranými firmami, ktoré poruchy domu nielen odhalia, ale aj navrhnú riešenia a zrealizujú opravy, patrí do balíkov programov na obnovu bytových domov niektorých bánk.
Slovenská záručná a rozvojová banka pre spoločenstvá vlastníkov bytov poskytuje bankové záruky za úvery. Účelom štátnej podpory je vytvorenie podmienok pre obnovu bytového fondu v bytových domoch.
ČSOB má v ponuke úver pre obnovu bytového fondu určený pre bytové družstvá, spoločenstvá vlastníkov bytov, bytové domy v správe a jednotlivých vlastníkov bytov.
Dexia ponúka úvery pre spoločenstvá vlastníkov bytov. Účelom ich použitia je zateplenie bytového domu, obnova bytového fondu a predovšetkým odstránenie systémových porúch bytového domu.
OTP Banka na obnovu bytových domov ponúka financovanie pre spoločenstvá vlastníkov bytov, správcovské spoločnosti a bytové družstvá
Tatra banka na financovanie obnovy bytového fondu ponúka pre spoločenstvá vlastníkov bytov a správcovské spoločnosti úver so splatnosťou až 15 rokov.
Unicredit bank pre spoločenstvá vlastníkov bytov pripravila hypotekárne úvery, ktoré je možné použiť na údržbu nehnuteľností.
VÚB ponúka produkt s názvom úver pre spoločenstvá vlastníkov bytov, ktorý je určený na opravy, modernizáciu a rekonštrukcie.
Wustenrot stavebná sporiteľňa ponúka v programe Rekofond financovanie rekonštrukcie a obnovy bytových domov.
Prvá stavebná sporitelňa ponúka stavebné sporenie pre spoločenstvá vlastníkov bytov. Môžete ho využiť na zateplenie, opravu fasády či rekonštrukciu kúrenia.
Ak máte záujem o získanie viac informácií o financovaní obnovy bytových domov kontaktujte nás a radi vám poskytneme viac informácií.
