Financovanie

Nevyhnutnou podmienkou úspešnej realizácie obnovy bytového domu je dôkladná príprava. Tá spočíva okrem iného aj v analýze finančných zdrojov, ktoré možno rozdeliť do dvoch skupín:

  • fond prevádzky, údržby a opráv
  • cudzie finančné zdroje – úvery z bánk a od štátu, stavebné sporenie a dotácie od štátu

Najjednoduchším nástrojom je financovanie projektu vlastnými prostriedkami – z fondu prevádzky, údržby a opráv. Ten však spravidla (aj vďaka pomerne nízkym platbám do fondu) nepostačuje na rekonštrukciu väčšieho rozsahu (zateplenie, oprava strechy či obvodového plášťa a pod.). V podmienkach súčasnej ekonomickej reality tak možno z vlastných zdrojov prefinancovať len časť nákladov. Pre vlastníkov bytov sa javí ako optimálne riešenie kombinácia vlastných a cudzích zdrojov financovania.

Existujú pritom viaceré možnosti prefinancovania rekonštrukcie:

  • Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB)
  • Dotácia na odstránenie systémových porúch
  • Bankové úvery

Štátny fond rozvoja bývania je účelový fond na financovanie štátnej podpory pri rozširovaní a zveľaďovaní bytového fondu, ktorá sa realizuje v prevažnej miere formou poskytovania dlhodobých úverov. Fond vykonáva svoju činnosť od 1. mája 1996.

Podmienky poskytovania finančných prostriedkov z fondu upravuje zákon č. 607/2003 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov.

Nariadenie vlády SR č. 547/2008 Z. z. ustanovuje podrobnosti o druhoch a výškach poskytovaných podpôr na jednotlivé účely.

Z hľadiska vlastníkov bytov sú zaujímavé najmä nasledujúce účely:

  • obnova bytovej budovy
  • zatepľovanie bytovej budovy

Dotácie od štátu

Jednou z možností, ako získať časť finančných prostriedkov na obnovu bytových domov z verejných zdrojov, sú štátne dotácie. Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR poskytuje dotácie na spolufinancovanie odstraňovania systémových porúch bytových domov. Ide o poruchy obvodových plášťov, obkladových dielcov štítových stien či stykov panelov, ako aj vystupujúcich konštrukcií schodísk lodžií a balkónov a pod.

Financovanie odstránenia systémovej poruchy možno zabezpečiť viacerými spôsobmi. Buď úplne z vlastných zdrojov alebo v kombinácii dotácia + vlastné zdroje, dotácia + vlastné zdroje + úver z komerčnej banky, vrátane úveru zo stavebnej sporiteľne alebo dotácia + úver z komerčnej banky.
Dotáciu na odstránenie systémovej poruchy nie je možné poskytnúť, ak v minulom období už vlastníci bytov využili úver z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania ani v prípade, ak úver z tohto fondu by mal slúžiť súčasne s dotáciou na spolufinancovanie odstránenia systémovej poruchy.

Zákon o dotáciách a jeho vykonávací predpis Opatrenie Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR č. 353/2011 Z.z., ktorým sa ustanovujú vzory žiadostí o poskytnutie dotácie na rozvoj bývania upravuje, že žiadosť o poskytnutie dotácie na odstránenie systémovej poruchy musí obsahovať okrem iného aj projekt odstránenia tejto poruchy.

Projekt musí vypracovať odborne spôsobilá osoba (napr. stavebný inžinier pozemného staviteľstva, projektant, statik) a na jeho základe žiadateľ o dotáciu požiada príslušný stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia alebo o súhlas s vykonaním stavby na základe ohlásenia stavby.

Následne po vypracovaní projektovej dokumentácie a po vydaní právoplatného stavebného povolenia, resp. súhlasu s vykonaním stavby, je potrebné v súlade s Metodickým usmernením vybrať zhotoviteľa stavby, s ktorým žiadateľ uzavrie zmluvu o dielo. K oprávneným nákladom stavby podľa § 8 zákona sa okrem nákladov stavby zahŕňajú aj náklady na projektové práce.

Úhrn požadovaných dotácií všetkých žiadostí spravidla vysoko prekračuje objem dotačných prostriedkov vyčlenených zo štátneho rozpočtu pre program rozvoja bývania. Z uvedeného dôvodu každú žiadosť posudzuje miestne príslušný krajský stavebný úrad nielen z hľadiska úplnosti všetkých dokladov, ale aj z hľadiska počtu bodov, ktoré KSÚ každej žiadosti pridelí v súlade s Opatrením Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR z 29. decembra 2010 č. 22715/2010/SLP/z.55359-M, ktorým sa ustanovujú kritériá vyhodnocovania žiadostí o poskytnutie dotácie na rozvoj bývania.

Bankové úverové produkty

Banky (ako aj stavebné sporiteľne) ponúkajú na obnovu bytového fondu úverové produkty, ktoré sú často porovnateľné s hypotékou.

Pri hodnotení bonity spoločenstiev vlastníkov bytov, bytových družstiev či správcov neexistujú jednotné hodnotiace parametre. Banky však zväčša prihliadajú najmä na hospodárenie bytového domu a na tvorbu fondu opráv, v niektorých prípadoch sa hodnotí aj veková štruktúra vlastníkov bytov či pomer neplatičov v bytovom dome. Investícia si vyžaduje súhlas minimálne dvoch tretín vlastníkov bytov. Po splnení podmienok a predložení potrebných dokumentov možno úver čerpať spravidla už v priebehu dvoch týždňov.

Exkluzivita v spolupráci s vybranými firmami, ktoré poruchy domu nielen odhalia, ale aj navrhnú riešenia a zrealizujú opravy, patrí do balíkov programov na obnovu bytových domov niektorých bánk.

Slovenská záručná a rozvojová banka pre spoločenstvá vlastníkov bytov poskytuje bankové záruky za úvery. Účelom štátnej podpory je vytvorenie podmienok pre obnovu bytového fondu v bytových domoch.

ČSOB má v ponuke úvery na obnovu bytového fondu určené pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu zastúpených správcom alebo spoločenstvom vlastníkov, bytové družstvá, správcovské spoločnosti.

OTP Banka na obnovu bytových domov ponúka investičný úver na financovanie opráv, modernizácie a rekonštrukcie bytových domov aj prekleňovací úver na financovanie prechodného nedostatku finančných prostriedkov.

Tatra banka na financovanie obnovy bytového fondu ponúka pre spoločenstvá vlastníkov bytov a správcovské spoločnosti úver so splatnosťou až 25 rokov.

Unicredit bank ponúka investičné úvery určené na obnovu, modernizáciu alebo rekonštrukciu bytového domu.

VÚB banka poskytuje investičný úver pre spoločenstvá vlastníkov bytov a vlastníkov bytových domov, ktorý je určený na renováciu, modernizáciu, rekonštrukcie a zvýšenie energetickej úspornosti bytových domov.

Wustenrot stavebná sporiteľňa ponúka akciové medziúvery na financovanie obnovy bytových domov.

Prvá stavebná sporitelňa má medzi produktmi sporenie pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, bytové družstvá a iných správcov bytových objektov. Môžete ho využiť na obnovu, modernizáciu, stavebné úpravy a práce spojené s udržiavaním spoločných častí a zariadení bytového domu, na získanie energetického certifikátu bytového domu aj na úhrady záväzkov súvisiacich s týmito stavebnými účelmi.

Sperbank ponúka vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome dlhodobé investičné úvery na obnovu bytového domu. Úverom možno financovať malé, stredné i veľké úpravy bytových domov: zateplenie, opravy striech, fasád a balkónov, odstránenie havarijných stavov budov, rekonštrukciu kotolní či výťahov.

Ak sa chcete dozvedieť viac o financovaní obnovy bytových domov, kontaktujte nás a radi vám poskytneme podrobnejšie informácie.

© 2013 I.MAR, s.r.o. Všetky práve vyhradené Gradient Digital Studio